Zmeny v nájomnom: Prenajímatelia získajú väčšie právomoci

Od polovice roka 2027 sa pripravujú významné zmeny v pravidlách nájomného bývania. Nový Občiansky zákonník prinesie prenajímateľom väčšiu flexibilitu, avšak aj prísnejšiu ochranu nájomcov pred reťazením zmlúv.

Pripravovaná rekodifikácia Občianskeho zákonníka, ktorá má nadobudnúť účinnosť v polovici roka 2027, prinesie zásadné zmeny v oblasti nájomného bývania. Prenajímatelia sa môžu tešiť na väčšiu flexibilitu, no zároveň sa zavádzajú aj prísnejšie opatrenia na ochranu nájomcov pred reťazením zmlúv. Nové pravidlá sa dotknú nielen zvyšovania nájomného, ale aj rýchlosti ukončenia nájmu, čo môže zmeniť súčasné praktiky na trhu s nehnuteľnosťami.

Jednou z hlavných zmien bude, že ak sa nájomná zmluva s rovnakým nájomníkom uzavrie minimálne trikrát za sebou a celková doba nájmu presiahne päť rokov, nasledujúca zmluva sa automaticky stane zmluvou na dobu neurčitú. Týmto krokom sa chce obmedziť prax prenajímateľov, ktorí často využívajú krátkodobé zmluvy, aby sa vyhli komplikovanému ukončovaniu nájmu na dobu neurčitú.

Prenajímatelia získajú aj silnejší nástroj na úpravu nájomného. Po uplynutí troch rokov môže prenajímateľ jednostranne navrhnúť zvýšenie nájomného, avšak toto zvýšenie bude obmedzené na 20 % oproti predchádzajúcemu roku. Ak sa nájomca so zvýšením nesúhlasí, prenajímateľ má právo domáhať sa súdneho rozhodnutia. Tieto zmeny sú vnímané ako posilnenie pozície prenajímateľov, keďže doterajšia legislatíva sa často kritizovala za nadmernú ochranu nájomcov.

Pri ukončení nájmu sa zjednoduší proces pre prenajímateľov, najmä v prípadoch, keď nájomca neplní svoje povinnosti. Nový zákon umožní prenajímateľovi odstúpiť od zmluvy okamžite, ak nájomca nezaplatí nájomné v lehote dvoch mesiacov. Doterajšia prax, ktorá vyžadovala trvanie dlhu minimálne tri mesiace a trojmesačnú výpovednú lehotu, sa tak značne uvoľní.

Nájomcovia však nezostanú úplne bez ochrany. Okrem obmedzenia reťazenia zmlúv na dobu určitú, ktoré im poskytne väčšiu stabilitu, reforma zabezpečuje aj dodatočné záruky. Ak prenajímateľ ukončí nájom, nájomca bude mať len dva mesiace na napadnutie neplatnosti výpovede, pričom podanie žaloby už nebude mať odkladný účinok na ukončenie nájmu. Tieto zmeny majú za cieľ vyvážiť záujmy prenajímateľov a nájomcov, aj keď sa zdá, že väčšina úprav bude prospešná skôr pre vlastníkov nehnuteľností.